Delbera del Consiglio Comunale, per il progetto della nuova sede unica all'ex mercato ortofrutticolo
Data di pubblicazione:
23.02.2002 09:44
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Lavori PubbliciPatrimonioTerritorio e Riqualificazione UrbanaP.G. N.:
192825/2001N. O.d.G.: 352/2001N.
Archivio: 162Data Seduta Giunta: 26/11/2001Data Seduta Consiglio: 17/12/2001Data Pubblicazione: 19/12/2001Data Esecutività: 17/12/2001Immediatamente Esecutivo
Oggetto: APPROVAZIONE DEL PROGETTO PRELIMINARE DELLA "SEDE UNICA" DEL COMUNE DI BOLOGNA COSTITUENTE ADOZIONE DI VARIANTE AGLI STRUMENTI URBANISTICI VIGENTI - AI SENSI DELL'ART. 1 LEGGE 1/78, 5^ COMMA -.Delibera senza parere contabile- Delibera di Consiglio -
a Giunta propone al Consiglio il seguente partito di deliberazione:
I L C O N S I G L I O
Premesso che, al fine di migliorare il sistema organizzativo dell'Ente e ottenere - in un'ottica di medio - lungo periodo - sensibili risparmi gestionali, l'Amministrazione Comunale intende realizzare una Sede Unica per gli uffici e il personale relativo ai settori centrali del Comune;
che, infatti, attualmente, gli uffici comunali sono dislocati in 21 sedi, non tutte di proprietà comunale, e in parte inadeguate strutturalmente in quanto spesso collocate in edifici costruiti per altre destinazioni, elementi che comportano disagi e difficoltà organizzative e gestionali;
che, sulla base dei risultati emersi dallo studio di fattibilità realizzato dal gruppo di lavoro appositamente costituito dalla Giunta nel gennaio 2000, con l'assistenza del Nucleo Valutazione Progetti, la stessa Amministrazione Comunale ha ritenuto opportuno inserire il progetto Sede Unica nel programma triennale per le opere pubbliche 2001 - 2003, ex art. 14 della L. n.109/1994 e successive modifiche e integrazioni;
che l'opzione progettuale di localizzare la Sede Unica in Via Fioravanti, nell'area dismessa dell'ex mercato ortofrutticolo, è discesa sostanzialmente da due elementi di valutazione, che fanno riferimento alle condizioni di mobilità e ai vantaggi economici connessi alla proprietà dell'area: la zona è situata infatti fuori dalle mura del centro storico, risulta sia ben servita dai mezzi pubblici sia facilmente raggiungibile dai mezzi privati ed il Comune dispone, nel comparto di riferimento, avente una superficie territoriale di circa 298.611 mq., di una vasta area (circa il 48%) che gli consente di ottenere un sensibile risparmio nelle spese di investimento;
Considerato che la suddetta area, interessata dalla realizzazione del progetto Sede Unica degli uffici comunali, è collocata nell'ambito strategico di riqualificazione urbana Nord - Ovest, come individuato con deliberazione consiliare O.d.G. n. 319/1999, e risulta classificata dal vigente PRG come Zona Integrata di Settore (ZIS) R5.2 Navile - zona omogenea B - disciplinata dall'art. 69 delle N.d.A.;
che l'attuazione della ZIS R5.2 è disciplinata da un Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica, approvato con O.d.G. n.137 del 10 maggio 1999 , a seguito di un Disegno Urbano Concertato (DUC) elaborato secondo scelte condivise con le proprietà proponenti l'intervento, in particolare con CARISBO S.p.A., proprietaria del 46% circa delle aree all'interno del comparto;
che la localizzazione di progetto interessa gli isolati definiti Unità Minime di Intervento 1 (parte), 4 e 7 (parte) dal Piano Particolareggiato vigente e da questo destinati rispettivamente, l'isolato 1 a parcheggio pubblico (oltre che residenze collettive, usi vari diffusivi e attrezzature recettive), gli isolati 4 e 7 ad usi universitari;
che la localizzazione degli usi universitari negli isolati 4 e 7 nell'area dell'ex mercato ortofrutticolo operata dal Piano Particolareggiato vigente attua il protocollo d'intesa, e relativi aggiornamenti, sottoscritto tra Comune di Bologna e Università degli Studi in merito allo sviluppo edilizio dell'Ateneo;
che si è ritenuto, pertanto, opportuno acquisire preliminarmente l'assenso dell'Università degli Studi di Bologna, destinataria in base al Piano Particolareggiato dei lotti ora individuati per la localizzazione della Sede Unica e che tale assenso è stato espresso con nota in data 24 aprile 2001, a firma del Magnifico Rettore;
Dato atto che il progetto preliminare di cui trattasi riguarda la realizzazione di un'opera pubblica comunale su di un'area che il Piano Particolareggiato individua specificatamente per la localizzazione della Su destinata dalla scheda normativa di PRG (art.69 delle N.d.A.) agli usi universitari;
che, in quanto in contrasto con le prescrizioni vincolanti del Piano Particolareggiato approvato, il progetto risulta non conforme agli strumenti urbanistici vigenti e secondo quanto previsto dall'art.14 della L. n. 109/1994 e successive modificazioni ed integrazioni, in applicazione dell'art.1, comma 5, della L.n.1/78, costituisce adozione di variante urbanistica;
che la variante al vigente PRG - normativa e grafica - conseguente alla approvazione del presente progetto preliminare classifica l'area individuata per la localizzazione dell'opera pubblica comunale "Sede Unica" come "Zona per attività direzionali e terziarie per la ricerca e lo sviluppo (P7)", disciplinata da apposita scheda normativa SCHEDA P7.12 "SEDE UNICA" COMUNALE (Zona omogenea F) ed assegna alla suddetta area 33.000 mq di Su, corrispondenti a quelli già previsti dal PRG quale limite massimo per l'uso universitario (già localizzati dal Piano Particolareggiato nelle UMI 4 e 7) e costituenti il limite massimo nello sviluppo del progetto di gara;
che il dimensionamento complessivo degli interventi previsti dal PRG vigente nella ZIS R5.2 Navile, pari a una potenzialità edificatoria max di 167.240 mq., comprensivo dei 33.000 mq. di Su (già ad usi universitari) con il presente provvedimento destinati all'intervento Sede Unica, viene confermata e, pertanto si procede alla contestuale modifica della scheda normativa R5.2 - Zona Navile - ex Mercato ortofrutticolo (quartiere Navile) di cui all'art. 69 delle N.d.A., che deve intendersi integralmente sostituita nel testo costituente elaborato in atti al presente provvedimento;
Dato atto che, alla luce delle nuove esigenze emerse con riferimento alla nuova Sede Unica, tra Comune di Bologna e CARISBO S.p.A. si è addivenuti ad un protocollo d'intesa, già approvato dal competente organo di CARISBO, i cui contenuti sono stati preventivamente illustrati, alla presenza del presidente del Quartiere interessato, alle Commissioni Consiliari Assetto del Territorio e Ambiente nonchè Pianificazione Contabilità Economica e Controllo di Gestione nella seduta congiunta del 24 Ottobre 2001 e alla Commissione Affari Generali e Istituzionali nella seduta del 25 Ottobre c.a.;
che i contenuti del suddetto accordo si debbono intendere qui integralmente richiamati ed approvati e che, ai sensi dell'art. 18 della L.R. n. 20/00, l'accordo di cui trattasi costituisce allegato parte integrante del presente provvedimento, restando soggetto alle medesime forme di pubblicità e di partecipazione, come disciplinate dall'art. 15, comma 4, lett. a), della L.R. n.47/78;
Dato, altresì, atto che il necessario procedimento per la definizione del nuovo assetto urbanistico della ZIS R5.2 "Navile", conseguentemente alla conclusione del presente iter di variante, utilizzerà gli strumenti di urbanistica concertata offerti dalla vigente legislazione nazionale e regionale al fine del più ampio coinvolgimento dei privati proprietari di immobili all'interno del comparto di riqualificazione;
Considerato che nella nuova sede troveranno collocazione circa 1000/1100 dipendenti - tenendo conto di una futura crescita del 10% - di circa 20 Settori o strutture organizzative che non svolgono attività legate, funzionalmente, alla Direzione Generale e ai servizi generali di Comune o dislocati nelle sedi periferiche (Quartieri) e le funzioni e i servizi svolti a livello territoriale a favore della collettività, per un totale di circa 33.000 mq. di superficie utile netta dei quali 26.620 mq. destinati a servizi funzionali alla "Sede Unica" vera e propria e 6380 mq. per servizi complementari anche per utenza collettiva;
che l'intervento verrà articolato su 3 edifici lineari, digradanti progressivamente di un piano (da 11 a 9), di circa 75 mt. di lunghezza, disposti nella direzione Est/Ovest perpendicolari alla via Fioravanti, collegati da una galleria sotterranea longitudinale che intercetta trasversalmente, con l'ausilio di 4 marciapiedi mobili, i tre edifici multipiano, connettendone le risalite verticali;
che le facciate di due dei fabbricati sono squarciati, circa al loro baricentro, da grandi fori passanti, trattati a giardino pensile, tali squarci, il digradare dei piani e la limitata occupazione dei piano terra conferiscono alla struttura un'elevata profondità di campo e trasparenza percettiva;
che la struttura per garantire lo standard di parcheggi pubblici e pertinenziali, oggetto di attività gestionale, prevede la realizzazione di un parcheggio multipiano per circa 900 posti auto per un totale di 23000 mq., che verrà realizzata nell'area in angolo delle vie Carracci e Fioravanti, inoltre il collegamento con il parcheggio e la Sede Unica avviene mediante il prolungamento verso sud della galleria sotterranea;
che lungo la galleria è disposta una serie di uffici/archivi che prende luce, insieme alla galleria stessa, da cortili verdi ribassati e da laghetti di raccolta e fitodepurazione delle acque meteoriche alimentati da un pozzo di prelievo dalla falda superficiale e il 1° piano interrato accoglie servizi accessori che si estendono ai piani 2° e 3° interrati;
che una parte limitata del pianoterra dei tre edifici sarà occupata dai servizi aggiuntivi (bar/ ristorante, ecc..) aventi lo scopo di agevolare la vita quotidiana degli addetti e al servizio più generale dei cittadini, rendendo, nel contempo, più animato e frequentato il luogo nelle diverse ore della giornata;
che tra gli obiettivi del progetto è previsto il raggiungimento di una elevata efficienza funzionale ed un elevato standard di qualità abitativa e di comfort che hanno comportato le scelte progettuali relative all'esposizione visiva verso l'esterno, alla prolungata e penetrante illuminazione naturale, oltre alla creazione degli spazi per il relax e a soluzioni impiantistiche innovative;
Visto, in atti, il progetto preliminare dell'opera dell'importo complessivo stimato di L. 109.934.320.000 (EURO 56.776.338,01) + relativi oneri fiscali, - come risulta dal calcolo sommario - in atti, comprensivo degli elaborati previsti agli artt. 18 e seguenti del DPR 559/99;
che tale progetto, redatto dal Prof. Arch. Giuseppe Gambirasio di Bergamo, con la supervisione dell'ADVISOR Società Insigna spa di Milano, incaricato con atto dirigenziale P.G. n° 61303/01 è stato donato, all'Amministrazione Comunale, dalla Fondazione della Cassa di Risparmio in Bologna nell'ambito delle proprie finalità istituzionali e statutarie;
Dato atto che l'intervento in c/capitale è stato previsto nel Programma dei LL.PP. 2002-2004 di cui dall'art. 14 della Legge 109/94 e nell'elenco annuale dei Lavori per il 2002;
Dato atto, altresì, che il Responsabile del Procedimento per la realizzazione dell'intervento - ai sensi dell'art. 7 della Legge 109/94 e successive integrazioni - è stato individuato nella persona dell'Ing. Pierluigi Bottino;
Visti, in atti, gli elaborati tecnici che costituiscono la presente variante al vigente PRG e precisamente:
- Relazione tecnica illustrativa - Norme di Attuazione -
- tavola 5.1 (scala 1:2000), foglio 40: stato attuale;
- tavola 5.1 (scala 1:2000), foglio 49: stato attuale;
- tavola 5.1 (scala 1:2000), foglio 40: progetto;
- tavola 5.1 (scala 1:2000), foglio 49: progetto.
Vista, in atti, la seguente documentazione di progetto, in parte più sopra richiamata:
Relazione illustrativa e relazione tecnica - documento 1
Studio di prefattibilità ambientale - documento 2
Indagini geologiche, idrogeologiche - documento 3
Prime indicazioni e disposizioni per la stesura dei piani di sicurezza - documento 4
Capitolato speciale prestazionale - documento 5
Calcolo sommario della spesa - documento 6
Piano economico finanziario - documento 7
La convenienza economica dell'operazione - documento 8
Planimetria generale e schemi grafici del progetto preliminare
Visti, altresi, in atti:
Il parere favorevole espresso dal Dipartimento di Prevenzione dell'Azienda USL Città di Bologna - U.O. Edilizia e Urbanistica;
Il parere favorevole espresso dall'ARPA;
Sentita la Commissione Edilizia;
Visti l'art. 41 della L.R. n°20/00 e l'art. 15, comma 4, lett. a) e lett. c) della L.R. n° 47/78 e successive modifiche e integrazioni;
Sentita la Commissioni Consiliare Assetto del Territorio e Ambiente;
Su proposta del Settore LL.PP. d'intesa con i Settori Territorio e Riqualificazione Urbana e Entrate e Patrimonio e sentita la Direzione Generale;
Dato atto che - ai sensi dell'art. 49, comma 1, del D.Lgs 267 del 18/08/2000 - è stato richiesto e formalmente acquisito, agli atti, il parere favorevole in ordine alla regolarità tecnica, espressa dal Responsabile del Servizio interessato;
D E L I B E R A
1- di approvare, qui richiamate integralmente le premesse e la parte motiva del presente atto, il progetto preliminare della "Sede Unica" del Comune di Bologna costituente adozione di variante agli strumenti urbanistici vigenti - ai sensi dell'art. 1 della L. 1/78 5° comma - così come modificato dalla L. 415/98;
2- di adottare contestualmente - ai sensi dell'art. 15, comma 4, lett. c), della L.R. n. 47/78 e dell'art. 41 della L.R. n. 20/00 - la conseguente variante normativa alla scheda R5.2 - Zona Navile - ex Mercato ortofrutticolo di cui all'art. 69 delle N.d.A. del vigente PRG, come specificamente risultante dagli elaborati di variante richiamati in premessa e agli atti del presente provvedimento, in particolare prevedendo una possibilità edificatoria max di 134.240 mq. di Su;
3- di dare atto che con il presente provvedimento viene assicurato il coordinamento tecnico con le altre varianti urbanistiche in regime di salvaguardia;
4- di dare atto che l'intervento è stato previsto nel Programma triennale e annuale dei Lavori Pubblici che verrà allegato al Bilancio di Previsione 2002 e già sottoposto all'esame dei Quartieri;
5- di dare atto, altresì, che il Responsabile del Procedimento per la realizzazione dell'intervento - ai sensi dell'art. 7 della Legge 109/94 e successive integrazioni - è stato individuato nella persona dell'Ing. Pierluigi Bottino;
6- di dare atto, altresì che per la realizzazione dell'intervento si è addivenuti ad un protocollo d'intesa tra il Comune di Bologna e la Cassa di Risparmio in Bologna, proprietaria di una parte dell'area, i cui contenuti hanno già formato oggetto di esame e valutazione da parte delle competenti Commissioni consiliari e che vengono quindi approvati, come parte integrante, del presente provvedimento;
7- di riservarsi di sottoporre all'esame della competente Commissione consiliare gli aspetti finanziari del provvedimento con particolare riferimento alla prevista contribuzione del Comune alla realizzazione dell'opera;
8- di riservarsi di sottoporre, per gli aspetti urbanistici, l'assetto dell'intero comparto R5.2 all'esame della competente Commissione consiliare e al parere del Quartiere competente;
9- di dichiarare la presente deliberazione immediatamente eseguibile - ai sensi dell'art. 134, comma 4 del D. Lgs 267 del 18/08/2000 - al fine di attivare quanto prima gli adempimenti urbanistici.
FIRMATO: Il Direttore del Settore
(Ing. Pier Luigi Bottino)
Il Direttore del Settore
(dott. Giacomo Capuzzimati)
FIRMATO: Il Direttore del Settore
(Mauro Cammarata)
Comune di Bologna
Intesa tra Comune di Bologna
e
Cassa di Risparmio in Bologna
Il Comune di Bologna, nella persona del Sindaco pro-tempore Giorgio Guazzaloca,
e
la Cassa di Risparmio in Bologna (CARISBO), nella persona del Presidente Gianguido Sacchi Morsiani
di seguito le parti,
entrambi intervengono nel presente atto in qualità di soggetti proprietari, rispettivamente nella misura del 48% circa e del 46% circa, di aree collocate nel comparto R5.2 Navile (ex Mercato Ortofrutticolo),
premesso
che per la attuazione della Zona Integrata di Settore R5.2 è stato approvato dal Consiglio Comunale di Bologna, con O.d.G. n. 137 del 10 maggio 1999, un Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica e relativa convenzione urbanistica, ai sensi dell' art. 22 della LR n.47/78 e successive modifiche ed integrazioni;
che tale comparto è ricompreso nell'ambito di riqualificazione urbana di Nord-Ovest, come individuato con delibera consiliare O.d.G. n.319 del 6 dicembre 1999, per il quale sono previste rilevanti operazioni di riqualificazione urbana che devono affrontare la inadeguatezza del sistema infrastrutturale;
che le parti manifestano la volontà reciproca di avviare un processo di valorizzazione e riqualificazione della suddetta area mediante l'adeguamento degli strumenti urbanistici vigenti alla luce delle nuove esigenze emerse con particolare riferimento alla nuova Sede Unica per gli uffici comunali e al riassetto infrastrutturale;
premesso altresì
a) che l'Amministrazione Comunale ha già avviato la procedura formale di realizzazione della futura Sede Unica per la dislocazione di tutti i propri settori operativi in un'area di propria proprietà del comparto R5.2 Navile (ex Mercato Ortofrutticolo), lotti 4 e 7, avente - in base al P.P., e relativi allegati, approvato e sopra richiamato - potenzialità edificatoria di circa 30mila mq di Su e che tale capacità edificatoria è attribuita per circa 10mila mq al Comune di Bologna e per circa 20mila mq a CARISBO per usi universitari (U8), mediante piano di riparcellizzazione approvato ma non attuato;
b) che l'Università degli Studi di Bologna, destinataria in base al P.P. dei lotti individuati per la localizzazione della sede Unica, con nota in data 24 aprile 2001, a firma del Magnifico Rettore, ha rinunciato all'utilizzo della suddetta area per la localizzazione dei Dipartimenti scientifici;
c) che si rende necessario, per proseguire nelle fasi attuative del suddetto progetto, che il Comune di Bologna possa disporre dell'intera quota di capacità edificatoria, pari a circa 30mila mq, localizzata nei lotti di cui sopra, modificandone - con le modalità di legge - l'uso previsto (già uso universitario);
d) che la CARISBO, a tal fine, rinuncia alla potenzialità edificatoria di 20 mila mq. circa sul lotto 7 (localizzata ad uso universitario nel p.p. approvato) a fronte di una compensazione, a pari valore economico e/ dimensionale, di tale quota con altra capacità edificatoria, nell’ambito del comparto R.5.2.
Tutto ciò premesso e considerato le parti convengono quanto segue:
1. le parti si impegnano a procedere alla riqualificazione delle aree così come sopra individuate tramite uno strumento che consenta la più rapida possibile modifica degli strumenti urbanistici vigenti, dandone informazione agli altri proprietari di aree all'interno del comparto, ed utilizzando gli strumenti di urbanistica concertata offerti dalla vigente legislazione urbanistica nazionale e regionale;
2. le parti si impegnano a valutare di concerto un nuovo assetto urbanistico del comparto funzionale agli obiettivi di riqualificazione e valorizzazione del Comune di Bologna e di CARISBO;
3. la CARISBO, nell'ambito del piano concertato, si impegna ad assumere a proprio esclusivo carico gli oneri relativi alla predisposizione di uno studio che, nel rispetto delle superfici utili complessive assegnate dal PRG vigente, e dal piano particolareggiato approvato, al comparto R.5.2. Navile (tenuto conto della Superficie utile netta destinata alla realizzazione della nuova sede unica degli uffici comunali), fornisca gli elementi per l'individuazione delle nuove destinazioni di uso e di tutti gli altri elementi funzionali alla variazione degli strumenti urbanistici ancora vigenti;
4. l'individuazione del/i professionista/i operanti nel settore dell'urbanistica cui CARISBO affiderà l'incarico di predisposizione del suddetto studio, avente le caratteristiche di piano particolareggiato, dovrà essere condivisa con il Comune di Bologna e con le altre proprietà all’interno della Zona Integrata di Settore R5.2 che attraverso gli strumenti di concertazione normativamente previsti risultino attuatori del comparto;
5. le parti danno atto quale impegno reciproco che il nuovo assetto urbanistico, di cui al punto 2 e al punto 3, non pregiudicherà in termini di valore economico delle potenzialità edificatorie quanto già definito a favore di CARISBO dal piano particolareggiato approvato, anche a seguito della definizione di eventuali nuove destinazioni d’uso per i lotti di intervento;
6. le parti si impegnano a portare all'interno della procedura concertata di variazione degli strumenti urbanistici vigenti i contenuti dello studio di cui ai punti 2, 3 e 5 e pervenire, quindi alla ridefinizione dell'assetto dell'area ex Mercato Ortofrutticolo nello spirito della presente intesa;
7. la rinuncia di cui al punto d) della premessa, sarà compensata tramite nuovo piano di riparcellizzazione che preveda una potenzialità edificatoria equivalente in termini di valore economico e/o dimensionale nell'ambito del comparto R5.2;
8. le parti concordano sull'obiettivo comune di consentire la riqualificazione dell'intero comparto, perseguendo altresì una valorizzazione delle aree remunerativa degli investimenti necessari. A tale fine si impegnano a verificare congiuntamente tutte le opportunità offerte dalla vigente normativa, per consentire - una volta completate le fasi 1 e 5 - il miglior risultato economico derivante dalla immissione sul mercato delle aree nel loro complesso.
Fir.to Fir.to
IL Presidente della Il Sindaco del
Cassa di Risparmio in Bologna Comune di Bologna
Gianguido Sacchi Morsiani Giorgio Guazzaloca
Bologna,
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